移民加拿大前持有的海外资产，为什么要保存成为税务居民当天的公允市值

资料核对：2026-10-01。本文为政策资料解读，个案要求以主管机关最新公布及正式决定为准。

移居加拿大前已经持有的股票、境外物业或其他财产，日后出售时究竟从哪个价值开始计算？对适用有关规则的资产，成为加拿大税务居民时的公允市值，可能是非常重要的成本起点。

这项安排不等于政府替所有资产估值，也不等于原居地的税务成本同步改变。新移民需要保存的是能够解释特定日期价值的资料，不能等到几年后出售，再凭记忆填一个大概数字。

官方说的是特定财产的视同处置和重新取得

CRA首次报税说明解释，成为居民时持有的某些财产，会被视为按当时公允市值出售并立即重新取得。有关价值成为日后计算处置损益的成本依据。

这里的“视同”是税法计算安排，不要求真的卖出股票再买回来，也不表示必须把海外物业转到加拿大公司名下。实际产权是否转移，是另一件有独立后果的事。

因此，不应为了获得所谓“移民重估价”而随意买卖或赠与。先确认财产是否适用这项规则，再决定需要哪些估值资料，通常比额外制造交易更直接。

不是所有资产都统一重新定价

所得税法第128.1条列出有关视同处置及取得安排，也对个人列有例外，包括应税加拿大财产及某些其他权利或利益等类别。

所以，不能把“所有资产都按登陆当天重新估价”当成完整法律结论。加拿大本地财产、养老金性质权益、企业有关资产或复杂金融产品，需要分别检查。

为税务人士提供清单时，应写明持有形式：本人直接拥有物业、持有公司的股份，还是享有某种计划权益。底层资产看起来一样，个人实际持有的法律权利仍可能不同。

关键日期是成为税务居民时

取得永久居民身份、第一次旅游、签订租约与真正迁居可能不在同一天。估值所对应的税务居民日期，应先根据居住事实和适用规则确认。

如果先以工作许可在加拿大定居，之后才拿到永久居民身份，就不能自然地用后者日期再次重设所有资产成本。原先已经发生的居民身份变化，需要回查。

估值报告委托书最好直接写出所需估值日期及用途。如果只要求“出一份最新估价”，估价师可能按出报告当日处理，最终文件与报税所需日期不一致。

公允市值不等于你希望卖出的价格

CRA解释的公允市值通常关注正常商业交易中资产可取得的市场价值。旧购入价、保险保额、卖家开价和主观心理价位，可能服务不同目的，不能无理由互相替代。

例如物业多年前买入后经过装修，或市场已经明显变化，原买卖合同仍能证明历史交易，却未必能单独证明成为居民时的价值。应把当时状态、产权及市场情况一起提供给估值人士。

反过来，不能只因为未来有助减少账面增值，就选择明显偏高数字。估值方法和事实依据应能经得起解释，而不是以预期税务结果决定答案。

上市证券先保存持仓，再核对价格

对有公开报价的证券，可以保留关键日期的持仓数量、证券名称、代码、账户持有人及价格资料。不要只留账户总资产数字，因为总额可能混有现金、不同币种和多类证券。

如果关键日期不是交易日，或证券暂停交易、存在特别限制，应让税务人员确认适当处理方法。本文不把任意一个最近交易日价格规定为适用于所有市场的统一答案。

随后发生的拆股、合并、转仓或追加买入，也应接着记录。转到新券商后显示的“买入成本”，未必自动反映加拿大税法居民开始日成本，不能只依赖应用程序的默认收益栏目。

境外物业估值要说明估的是哪项权益

完整物业、一半产权、长期租赁权益或公司股份，并不是同一项资产。估值前先确认产权文件上的持有人及权利范围，避免对整套房做出估值，却忽略个人只拥有其中一部分。

物业当时是否出租、租约约束、楼宇状况和装修程度，都可能需要估值人士考虑。可以保存该时点附近的租赁资料、照片、维修记录及可比交易信息，让专业判断有事实基础。

贷款余额应另列。财产的市场价值、贷款负债和家庭净资产是不同数字；不要未经分析，就把市场价值减去贷款后的余额作为该财产的税务成本。

私营公司股份不能简单照抄公司银行余额

创业家庭可能直接拥有境外企业股份。股份价值需要考虑公司实际情况，银行现金只是其中一项资料，并不必然代表公司整体价值，更不必然代表某一股东所持股份的价值。

应先整理股权比例、股份类别、公司财务资料及重要负债或约束，交由合适的估值及税务专业人士分析。个人、公司与公司所拥有的资产必须分清。

如果只把公司名下房屋逐项当作个人直接持有财产，可能从一开始就错了对象。复杂公司或信托结构还可能有其他加拿大申报规则，不能靠一份个人资产估值表全部解决。

用一个简化数字理解成本起点

假设某项确实适用规则的投资，成为居民时公允市值折合二十万加元，日后以二十三万加元出售。在不考虑费用、后续成本调整及其他特殊规则的简化情形下，计算应从有关居民日成本出发，而不是直接沿用多年前的原购买金额。

这只是说明成本概念，不是对任何具体投资的税额估算。实际资本收益、可扣费用、汇率及应税部分，都要按对应年度规则计算，不能把三万加元直接当作最终应缴税款。

同样，如果资产价值下跌，也不能仅凭这个例子保证全部损失都可以抵扣。不同财产类别、用途及相关限制，需要另外检查。

原居地账簿与加拿大成本资料都应保留

加拿大有关视同取得安排，并不自动改变境外税务机关认可的历史成本。日后出售时，同一财产在不同税制下可能有不同计算基础。

因此，不宜在建立加拿大成本表后就删除原购买合同、付款凭证或装修费用记录。可以并列记录历史成本、居民日估值和后续变动，明确每一栏用于哪个问题。

原始币种也应保留，并另记转换为加元时所采用的日期、汇率及来源供税务人士检查。只留下换算后的一个总数，会让几年后的复核变得困难。

第一年度T1135例外不会取消估值需要

CRA的T1135问答说明，新居民有关外国财产成本以首次成为居民时公允市值为基础，用于往后年度的申报判断。

第一年可能无需提交这份信息表，不代表当年的价值资料没有用途。若等到第二年或出售时才搜集，原来的持仓、市场资料和物业状况可能更难复原。

若确实已经错过日期，应尽量取得能反映当时情况的历史资料或追溯估值，并如实说明方法及限制。不要把今天的新估价直接改上过去日期，或补造一份不存在的旧文件。

卓越移民 PremierVisa Group可协助家庭安排登陆前后的资料衔接。资产是否适用成本重设、估值方法和报税计算应由相应专业人士落实；一套有日期、有对象、有依据的记录，比一张无法解释的海外总资产数字更有用。

官方参考来源

• CRA新移民资产公允市值与视同处置说明（查阅：2026-10-01）
• 加拿大所得税法128.1(1)(b)(c)（查阅：2026-10-01）
• CRA T1135新居民财产成本问答（查阅：2026-10-01）

封面说明：讨论房地产投资尽职调查（主题示意图）